物联网技术在物管设施运营中的应用

       百科解读:物联网(The Internet of Things,简称IOT)是指通过各种信息传感器、射频识别技术、全球定位系统、红外感应器、激光扫描器等各种装置与技术,实时采集任何需要监控、 连接、互动的物体或过程,采集其声、光、热、电、力学、化 学、生物、位置等各种需要的信息,通过各类可能的网络接入,实现物与物、物与人的泛在连接,实现对物品和过程的智能化感知、识别和管理。物联网是一个基于互联网、传统电信网等的信息承载体,它让所有能够被独立寻址的普通物理对象形成互联互通的网络。


      物联网技术


  物联网技术为人类生活带来了许多的便捷、安全和智能,物联网技术的应用在设施运维行业中有着非常明显的作用,物联网技术不仅可以替代人工开展巡检巡查等工作,还可以经过大数据分析进行设施设备的生命周期管理,延长设施设备的寿命等。这两年大批的设施运维机构纷纷实施了物联网技术,一些企业取得了显著的业绩。一家非常有名的物业企业,2016年就在全国两千多个项目中选择了五十多个项目部署了物联网技术,这是一笔不小的投资。经过一年的使用,发现了很多问题,一是项目选择上比较分散,覆盖了全国几乎所有的城市,而在某个区域并没有覆盖所有项目。比如华南区,集团想在华南区实施片区化运维,才发现物联网没有办法给予很好的支撑。华南区内有的项目有物联网,有的项目没有物联网。二是监测点不完善。在规划时没有从应用的角度思考,只是想尽量让监测点多一些,结果发现物联网系统成本太高了。接下来的措施是把贵一点的物联设备撤下来。这样的做法,最后导致很多运行中想要的功能不能很好实现。


  企业的资源是有限的,如何以小博大,这是规划工作应该担当的使命和责任。有家物业管理公司,在物联网上的预算不是很多,无法全面覆盖所有项目和所有设备,他们最后的规划是,聚焦消防设施,在全国所有的项目上把消防设施都用物联网进行覆盖,一下子让这家企业在消防安全方面上了一个很大的台阶,安全成为了这家物业管理公司的市场竞争优势。


  做好物联网规划一般要有三个步骤:物联网策略、物联网蓝图、物联网计划。物联网的成功应用,最重要的是在开始时就要做好战略规划工作,企业不仅要考虑清楚未来怎么用、解决什么问题,更要考虑清楚企业在市场上的定位及客户的需求,这样才能把物联网投资的效益最大化。


物联网


  物联网战略


  物联网战略要以经营战略为基础,有效支撑企业的客户战略、增长战略、盈利战略等,下面以客户战略为例,说明物联网策略的制定方法。


  人的需求是有层次的,马斯洛把人类的需求总结为五个层次,当人类满足了低层次的需求,才会追求更高的需求。对于设施运维机构也是一样,在建设物联网系统时也需要分类客户的需求,并逐步满足。在设施运维业务上一般的客户需求是:设施能“符合规范运行”,不出现如停电、停水等问题,否则客户满意度就会下降,后面的收费或续约就成了问题。定位在这一层次客户需求的战略叫“服务满意”战略,像万科等大多数优秀物业管理公司在设施运维上都在实施这一战略。


  以上是设施运维的一般需求,比这一需求更低的需求是什么呢?物业行业的人都知道,设施运行过程中平时的小问题并不可怕,让物业老大最怕的是出大问题,比如因为机房漏水造成配电系统烧毁、因为变压器烧毁导致次生灾害等。这样的大事情一旦发生,这家物业管理公司的形象基本上就没有了。所以,对于很多物业管理公司来讲,一定要杜绝这样大的事故发生。在很多地方,有些业主的要求不是很高,会用很少的钱签约一家物业管理公司。即使收的物业费不高,物业管理公司最起码要保证不出大的事故。聚焦这一需求的战略定位叫“成本领先”战略,彩生活等在设施运维上就是实施的这一战略。


  设施设备能够“符合规范运行”这一需求之上,也会有更高的需求。有些高端用户,希望自己的设施设备寿命能够延长、运行经济,这时物业管理公司就要根据客户这一需求量身定制相应的服务,当然也会收取相应的费用。我们称之为设施设备“健康保障”需求。定位在这一市场需求的战略叫“设施专家”战略,国际设施管理公司基本上都是在向这个方向努力。  


  一谈到物联网,很多设施运维机构就会问物联网能为企业省几个人?这个问题不是不对,而是要知道世界上除了省钱来勉强活着,还有一个让生活过得更好的方式就是——如何去多赚钱?答案很明确:精准的客户需求定位,强力的物联网支撑!显然,首先只有精准定位客户需求,才能真正为客户带来资产的保值与经济运行,其次才是物联网有针对性的强力支撑。


  设施还可以因为有了物联网而使空间变得更加pk10专家在线计划,达到心想事成。例如:人工智能的门禁、舒适的灯光和温度、自动接驳的电梯等。定位在这个领域的战略叫“业务顾问”战略,这是未来的发展方向。现在还没有这类公司出现,随着物联网技术的发展,未来很快就会诞生,这也是中国传统物业管理公司弯道超车的机会。


  企业根据成长战略、盈利战略也要制定相应的物联网战略,让物联网的部署更有价值。


  总之,物联网系统不是为了好看,也不只是简单地代替人工。物联网投资目的必须是支撑企业的战略实现,根据企业的市场定位和客户需求来规划投资。


  企业不同的战略会导致未来的物联网要提供不同的支撑,下面我们以客户战略为例来看看物联网的蓝图设计。


  大事不出的“防灾减灾”版物联网


  在设施运行过程中,因设施质量问题或者人为操作问题导致重大灾害事故的情况并不多,但是,对人们的生活会造成很大的影响。我们可以总结出事故的类型和原因,并重点监测相关的设施点位和参数,以便及时发现故障,及时采取措施。现在市场上有几类重大事故发生的频率比较高,一是变压器过温起火,这就需要实时监测变压器温度,保持室内通风等。另一个是水管爆裂导致设施被淹,需要在机房等关键部位安装水浸传感器等。


  “防灾止损”物联网监测点相对较少,参数要求也不多,建设成本大大降低。同样的项目,“防灾止损”物联网一般会在“合规运行”物联网成本的一半以下。这样就便于物业企业大规模部署,减少灾害的发生。


  小事没有的“合规运行”版物联网


  保证设施设备能正常运转,杜绝或减少停水停电的情况发生,需要检测设施设备的开关状态以及设备故障前的电流电压、水位水压等前置信息是否有异常,以便及时发现、及时处理,避免问题的发生。当然,这就要求增加更多的传感器来采集信息,系统成本就会相应上升。企业要根据自身的业务定位来规划部署,循序渐进。良好的设施运维服务是影响客户满意度的重要因素,也是物业企业拓展高端市场的敲门砖。


  现阶段,企业采用防灾版覆盖所有项目的规划比较多,采用合规版物联网覆盖部分项目的规划也很多,如图1所示。企业在物联网部署策略上也在变化,正在沿着灰色箭头的方向移动。


  在实际的物联网建设中,很多企业都采用了逐步开展与规模效应相结合的道路,在尽量有一定规模的要求下,合理安排节奏。只有有了规模才能进行组织联动、数据比较等,才能更好地发挥大数据的作用。只有循序渐进,才能保证质量、降低投资压力。


  物联网计划


  物联网计划包括物联网系统建设计划、物联网运营体系建设计划、物联网业务营销能力建设计划三部分。


  物联网系统建设计划很容易理解,就是根据规划的要求,对物联网功能和部署的项目逐步实施的一个计划。只是有这一计划还是不够的,因为物联网部署完毕后,企业使用物联网开展巡检、抢修等工作,与以前工作流程、工作方式有很大不同。如果没有相关的制度优化,可能就会发现物联网这个系统在组织内部用不起来,或者效果不好。这就需要对业务流程、岗位责任、激励制度等进行相应调整。这些工作最好与物联网系统部署工作并行开展,当物联网系统部署完毕时,运营体系优化工作也已经到位了。


  另外一个计划是服务营销能力建设计划。企业投入巨资建设物联网,把服务的质量和效率提升了很高层次,与传统设施服务有了本质区别,以前的两小时一次的巡检变成了时时在线的看护;以前一线人员水平参差不齐,现在是24小时专家在线。现在企业不仅可以完成日常的设备设施的运维,还可以利用大数据开展很多增值服务。企业需要把新运维的优势总结、包装产品化,并能根据客户项目的特点设计针对性的服务策略,以便直面竞争对手,获得更多优质项目。这样的物联网服务营销工具与方法需要专门开发,并让员工掌握,便于更好地拓展目标市场。


  物联网规划,一个不被人们重视的环节,却是一个决胜千里的工作。预则立,不预则废,在开始物联网转型之前,制订一个高质量的战略规划是非常关键的。  


       综上所述:物联网即“万物相连的互联网”,是互联网基础上的延伸和扩展的网络,将各种信息传感设备与互联网结合起来而形成的一个巨大网络,实现在任何时间、任何地点,人、机、物的互联互通。物联网是新一代信息技术的重要组成部分。


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